Wie Sie sicherlich wissen, ist das deutsche Steuerrecht nicht immer einfach zu durchschauen und zu verstehen. Die kleinsten Details können große Auswirkungen haben und zu unterschiedlichen steuerlichen Sachverhalten führen. Um etwas Licht ins Dunkle zu bringen, haben wir für Sie die wichtigsten Fragen, die es beim Hausverkauf zu beachten gilt, zusammengefasst und beantwortet.
Ein Hausverkauf kann unter Umständen ein privates Veräußerungsgeschäft n. § 23 Einkommensteuergesetz darstellen. Dieses ist dann in Verbindung mit §22 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig. Welche Umstände das sind und wie Sie ggf. einer Steuerpflicht entgehen können, erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
1. Wann wird ein Hausverkauf steuerpflichtig?
2. Wie wird die Spekulationsfrist berechnet?
3. Was kann ich beim Hausverkauf steuerlich absetzen?
4. Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns
5. Was passiert mit einem möglichen Verlust aus einem Hausverkauf?
6. Wie viel Steuer fällt beim Hausverkauf an?
Um diese Frage beantworten zu können, müssen einige Punkte beachtet werden. Hierbei spielen folgende Faktoren eine Rolle:
Zeitpunkt des Verkaufs
Liegt die Anschaffung des Gebäudes zum Zeitpunkt des Verkaufs mehr als zehn Jahre zurück, fällt in keinem Fall Steuer an.
Liegen zwischen dem Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre, kommt es darauf an, wie das Gebäude in der Vergangenheit genutzt wurde:
Nutzung des Gebäudes
Wurde das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Verkauf steuerfrei. Hiervon ist ebenfalls auszugehen, wenn das Gebäude im Jahr des Verkaufs, sowie in den beiden vorangegangen zwei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. (Vgl. §23 Abs.1 Nr. 1 Satz 3 EStG)
Wurde das Gebäude ausschließlich vermietet, ist der Verkauf steuerpflichtig. Wurde das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt und vermietet, fällt anteilig .
Beispiel:
Sie verkaufen ein Haus mit 200qm Wohnfläche. Das Erdgeschoss sowie das 1.OG bewohnen Sie mit Ihrer Familie. Den ausgebauten Keller (50qm) haben Sie an eine Studentin vermietet. Mit dem Verkauf erzielen Sie einen Gewinn in Höhe von 100.000 €. Somit fällt auf den vermieteten Teil Spekulationssteuer an:
100.000€ x 50/200 = 25.000€ steuerpflichtig.
Grundsätzlich beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Hierbei kommt es vielmehr auf das Datum des jeweiligen notariellen Kauf- und Verkaufsvertrags, als auf den Übergang von Nutzen und Lasten oder beispielsweise den Eintrag ins örtliche Grundbuch an.
Hierbei gilt zu beachten, dass die zehn Jahre auch vollständig abgelaufen sein müssen. Ein Verkauf eines am 18.09.2012 erworbenen Hauses, ist somit erst ab dem 19.09.2022 steuerfrei. Gut zu wissen: Handelt es sich um ein verschenktes oder vererbtes Gebäude, wird vom Zeitpunkt der Anschaffung des Vorbesitzers ausgegangen. Die Frist beginnt also bei Übergang nicht von vorne.
Um die Steuer der Veräußerung möglichst gering zu halten, können Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf entstehen gewinnmindernd gegengerechnet werden. Hierzu zählen u.A. die Kosten für ein Inserat, die Maklerprovision oder die Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen. Ist nur ein anteiliger Gewinn steuerpflichtig, so können auch die Kosten nur anteilig abgezogen werden.
Wie berechnet sich der steuerpflichtige Gewinn?
Die steuerliche Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte liegt bei 599,00€. Übersteigt der Gewinn diese Grenze, wird er in voller Höhe steuerpflichtig. Alle Gewinne unter 600,00€ bleiben steuerfrei.
Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ermittelt sich wie folgt:
Veräußerungspreis: 650.000,00€
./. Damaliger Anschaffungspreis: 480.000,00€
./. Veräußerungsnebenkosten: 3.850,00€ (z.B. Makler und Fahrtkosten)
= Gewinn aus Veräußerung: 166.150,00€
Wichtig:
Haben Vermieter eine jährliche Abschreibung in ihrer Einkommensteuererklärung geltend gemacht und hierdurch ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemindert, wird die bereits geltend gemachte Abschreibung gewinnerhöhend hinzugerechnet
Veräußerungspreis: 650.000,00€
./. Damaliger Anschaffungspreis: 480.000,00€
./. Veräußerungsnebenkosten: 3.850,00€ (z.B. Makler und Fahrtkosten)
+ geltend gemachte Abschreibung (z.B. für 5 Jahre): 48.000,00€
= Gewinn aus Veräußerung: 14.150,00€
Sollte sich aus der Veräußerung ein Verlust ergeben, kann dieser nur mit positiven Einkünften aus einem weiteren Veräußerungsgeschäft ausgeglichen werden. Andere Einkünfte wie z.B. aus nichtselbständiger Arbeit oder einem Gewerbebetrieb können hierdurch nicht gemindert werden.
Haben Sie im gleichen Jahr keinen Gewinn aus anderen Veräußerungsgeschäften, mit denen Sie den Gewinn ausgleichen können erzielt, wird der Verlust durch das Finanzamt per Verlustvortrag so lange in das nächste Veranlagungsjahr vorgetragen, bis hier ein Gewinn erklärt wird.
Wie viel Steuer für einen Gewinn anfällt, kann pauschal nicht genannt werden. Anders als bei der pauschalen Kapitalertragssteuer, bei der immer 25% fällig sind, unterliegt der Gewinn aus privaten Veräußerungen Ihrem persönlichen Steuersatz. Dieser ist z.B. von Ihren weiteren Einkünften, Ihrem Alter oder Ihren Ausgaben wie Vorsorgeaufwendungen, Krankheitskosten oder geleisteten Spenden abhängig.
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